全国小产权房摸底排查 国土部：存量房有望转正

2013年12月23日 07:41
来源：中国房地产报         作者：刘阳 李宛霖

[size=14.399999618530273px]原标题：国土部酝酿小产权房管理办法 存量房有望分类管理）

[size=14.399999618530273px]存量小产权房未来或有制可寻。

[size=14.399999618530273px]近日，记者从知情人士处获悉，国土资源部正在研究出台小产权房管理办法，未来或将根据出租和出售等性质类别，分类整理存量小产权房。

[size=14.399999618530273px]随后，记者分别从国土资源部和北京市国土资源局得到证实，国土资源部目前已就小产权房的处理成立了专项研究小组，希望能尽快推出管理办法。目前的主要思路是，针对新增项目的清理，保证不再有新上市项目；而对于存量小产权房，现在处于研究阶段，研究方向倾向于逐步分类整理，区分出租和出售等类型出台相应办法统一管理。

[size=14.399999618530273px]此前针对在建、在售小产权房的清理工作已率先在北京展开，并针对小产权房的存量情况进行了摸底排查。目前该项摸底已扩展至全国，河北、海南、山西等地已就此出台了相关政策，将陆续开展清理排查工作。

[size=14.399999618530273px]“摸清在建、在售、已售小产权房的总体情况与数量，对制定小产权房管理方案意义重大，目前编制小产权房的管理办法已提上日程，但具体方案出台时间还有待进一步确定。”上述知情人士表示。

增量房严格清理

11月22日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发的坚决遏制在建、在售小产权房的通知，让此前的小产权房“转正”传闻戛然而止，也表明了中央部委对于小产权房的整治决心。

“小产权房治理要区分类别。”国土资源部相关人士对记者表示，在严格清理增量小产权房的同时，也要处理好存量小产权房，要对症下药实行综合治理。

目前，对于增量小产权房的清理已在北京展开。而一直以来北京市的清理动作和管理方法，都在全国产生示范效应。

从2012年起，国家就把北京、上海列为全国小产权房清理的试点城市。其中北京昌平、通州[最新消息 价格 户型 点评]两地更是重中之重。自试点以来，北京对小产权房的清理就开始加大力度，从以往的喊话，到现在落实各种清理处罚。

自2012年到2013年11月底，北京市国土资源局已先后5次公布小产权房和变相小产权房项目，共计108个，主要集中在昌平区、房山区、怀柔区和通州区，其中昌平区数量最多，占四成左右。这108个中包括85个小产权房和23个变相小产权房，其中变相小产权房多以“生态农庄、农家院、私家菜园”等各类名称出现。

北京市国土资源局相关工作人员对记者透露，从今年上半年起，国土资源部小产权房的例行督查组就驻扎在昌平区，“到现在为止都还没走”，给昌平区提了三四百条整改意见，要求逐项解决。

存量房分类处理

增量小产权房还在艰难的清理中，存量小产权房该如何处理随之成为必须直面的重点问题。

“对于屡禁不止的小产权房，坚决叫停在建在售固然重要，但是，如果不明确出台针对已建已售存量小产权房的政策，那么，此次两部委的‘严打’极可能会重蹈以往覆辙。”业内人士杨国英表示。

“区分出租和出售等类型进行存量小产权房的统一处理是目前研究小组的重点研究方向。”上述知情人士表示。

目前解决存量小产权房的办法，业内专家们的观点普遍有两种，一是经过合法程序，将其纳入住房社会保障体系中；二是某些符合城乡规划和土地利用用途的项目，可通过补交土地出让金和税费来得到确权。

“区分出租和出售类型小产权房正好可以对照这两种观点。”首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池对记者表示，目前来说小产权房转正的可能性不大，但是中央部委正在研究办法，不排除以后转正的可能，但要区分解决。“出租类型的小产权房可以纳入到保障房的公租房和廉租房体系，出售类型的小产权房其中符合城乡规划和土地利用用途的项目，可以通过补交土地出让金和税费来得到确权，但是大部分不合规的项目还是不能得到解决。”

“解决小产权房问题，任何极端一刀切的解决办法都是危险的。特别是用拆除等方式解决小产权房问题，不仅会激化矛盾，也是一种极大的资源浪费。因此在政策上要加以区分，用科学发展的长远眼光来提出对策，解决问题。”赵秀池表示。

“目前具体的制度出台还需要一定的时间，但符合规划和用途管制这两个前提不会变。”上述知情人士表示。

全国摸底清查

作为方案出台的技术支撑，全国小产权房摸底排查也开始展开。近日，住建部对外表示，已联合国土资源部开始着手摸底全国小产权房的存量情况，并正在筹划相关的检查和执法督察工作。在对小产权房保持“严打”态度的基础上，两部委已经基本达成一致，对于占用耕地建设的小产权房，原则上将一律拆除。

日前，海南省国土环境资源厅、省住房和城乡建设厅联合下发了《海南省清理整顿违法建设、销售“小产权房”专项行动工作方案》，将对全省范围内的违法建设、销售小产权房行为进行专项清理整顿，于明年1月31日前将有关摸底排查情况及处置意见上报。山西省太原市也于此前相继出台了《关于严厉查处违法用地违法建设的紧急通告》和《关于印发违法建设查处规定的通知》，并于近日通报。

查处清理工作并非一帆风顺。作为执法者，北京市国土资源局昌平分局副局长李跃红对记者表示，清理小产权房的工作还存在三方面难点：


首先，《土地管理法》等法律法规并未赋予国土资源行政主管部门对非法占用土地上的建筑物强制拆除的权力，国土资源行政主管部门对于需要强制拆除的违法建设必须移交具有强制拆除权力的单位进行拆除；其次，国土资源行政主管部门以及对小产权房负有查处、监管职责的机关，因受现行法律的制约，对违法建房人、卖房人、买房人、土地所有权人、阻碍执法的相关利益人等没有采取强制措施等能起威慑作用的权力，致使小产权房的建设、销售等行为不能得到快速、全面、彻底的禁止；再次，由于小产权房的购房人数众多，情况复杂，小产权房的清理整治一方面是要落实法律法规的各项要求，另一方面要维护社会和谐稳定大局。

“希望国家能多宣传购买小产权的法律风险及承担的相关法律责任，使广大购房者深刻认识到小产权房的本质，共同抵制小产权房，积极配合执法者对小产权房的清理整治工作。”李跃红表示

导读：国土部在山东等地调研 合规小产权房有望转正

在房产项目中，小产权房一直都是受“瞩目”的焦点。“小产权”的最新风向政策，无疑也是广大百姓最关注的焦点之一。据悉，备受关注的征地制度改革或将在年内有较大进展。按照国务院安排，国土部正在酝酿推出一系列征地制度改革新政，今年年内有望推出的相关政策除了重新修订后的《土地管理法》，还有《农村集体土地征收补偿条例》、《集体经营性建设用地流转指导意见》等。专家表示，下一步推进农村闲置宅基地入市，必然会面临清理小产权房的问题。

试点：调研在多地展开，或实行供地“双轨制”

国土部从去年底就开始酝酿制定一系列征地制度改革新政，派出调查组在北京、上海、山东、河北等地调研。据全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生所说，国土部调研组也征求过该协会的意见，主要是想了解“能否形成政府供地和市场供地双轨制”，根据调研组反馈的信息，聂梅生的判断是，农地入市可能将会有新突破。

对于“供地双轨制”，目前中国是政府垄断土地供应的格局，未来实行“双轨制”就意味着将允许农村集体土地入市。国土部对宅基地改革试点设定的具体目标为，近期主要是在坚持农村一户一宅和标准控制的前提下，探索建立宅基地退出和补偿机制，用经济手段引导和规范闲置宅基地流转;远期则是在完善农村宅基地制度的基础上，逐步放开宅基地使用权流转，实现农民拥有宅基地与房屋完整的财产权。

前瞻：宅基地入市，小产权房可能适度放开

过去由于国家政策严禁农地直接入市，中央政府对小产权房持完全否定态度，预计下一步农地入市“开口”之后，有可能采取分类处理、有条件合法化的措施。

郑振源、黄小虎都是从国土管理岗位上退下来的专家，对于未来宅基地有可能先行入市的说法，两位专家较为一致的分析是，国土部推进宅基地入市必然会牵涉到清理小产权房问题。郑振源认为，宅基地入市迈出的第一步，应该是适度放开小产权市场。专家建议，在下一步农地入市“开口”之后，官方应采取分类处理、有条件合法化的措施，对一些严重违反城市规划和土地利用规划，建筑设计施工质量存在严重问题的“小产权房”，采取改建、重建或者拆除的强制办法，而对一些符合条件的“小产权房”则补办合法手续，将其转为城市保障性住房的组成部分。

农地不能直接入市征地补偿标准偏低

中国现行征地制度中两个最为突出的问题是农地不能直接入市，对农民的征地补偿标准又偏低。农地不能直接入市的结果是地方政府垄断卖地，靠廉价征用农地后再转手以数十倍甚至上百倍的价格卖给房地产开发商，或者大搞开发区，而后政府只把6%的卖地收入用于对农民的补偿和农村发展的支出。


天则经济研究所5月完成的调查表明，无论是廉租房、公共租赁房，还是经济适用房、限价商品房和棚户改造房，名义上是针对中低收入居民的住房保障，实际上覆盖的却是一些收入和住房都不是最困难的城市居民，结果是进一步扩大了城市居民住房差距，导致了分配不公和设租寻租的问题。(据《经济观察报》)

深圳近半建筑违法北京小产权房占两成

小产权房在很多地方都大量存在，且在建规模不小，个别小产权房小区已颇成规模。

据相关部门公布数据，截至2011年12月，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建设量的半壁江山。天则经济研究所报告显示，目前北京小产权房数量约占整个房地产市场的20%，价格仅为北京市商品房价格的25%-30%，另据业内估计，北京已售和在建的小产权房总面积超过1000万平方米。