温家宝首提房价收入比 李稻葵:股市误读了总理意思

2012年03月15日07:45
来源：搜狐网

《人民日报》：住房价格回落到什么程度才算是达到了调控目标？另外，面对经济增速放缓和地方财政压力，楼市调控会不会半途而废？
　　温家宝：出于一种责任感，我最近把从2003年开始的房地产调控认真地回顾了一下。其实我们在2003年已经提出了6条调控措施，2005年又制定了"国八条"，2006年又制定了"国六条"。但是，为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我听了感到十分痛心。我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，调控的阻力相当之大。
　　为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光，有所进展，首先是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了抑制投机和投资性需求这个要害问题，采取了有针对性的政策措施。
　　对于房地产市场，我有个基本看法，那就是：中国有13亿人口，又处在工业化和城镇化快速发展阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会是持续的。当然，我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房。
　　关于房地产市场发展，我有几个观点：第一，要保持房地产业长期平稳健康发展。如果盲目发展，出现泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。第二，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。第三，房地产市场的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可缺少，因为它能保证稳定和促进公平。
　　谈债务偿还地方债务会用市场化办法
　　路透社：关于您在政府工作报告中提到的地方债务的问题，您怎么看待？在应对这个问题过程中还有什么新的政策会出台？
　　温家宝：中国政府债务的负担率和赤字率目前处于较低的水平，低于许多发达国家和新兴经济体。政府性债务的水平是可控的、安全的。2010年，我们主动审计了地方债务，总规模为10.7万亿。2011年，新增债务仅有3亿，其中新举债21536亿，偿债21533亿。在处理地方债务上，因为大量的债务形成的还是优质资产，有现金流和收益。对于这样的债务，我们将通过它的收益来进行偿还。对于公益性项目，要通过政府负责偿还。我们去年已经成功地偿还了所有义务教育阶段学校的债务。当然，在偿还地方债务中，我们也会采取市场化的办法。比如资产处置、项目转让和股权出售。
　　谈分配让所有人在同一起跑线上起跑
　　中国新闻社：中国经济多年来强劲增长，但贫富差距问题也日益突出。中国政府将采取哪些措施来解决这个问题？
　　温家宝：关于缓解收入分配差距的问题，我想着重从四个方面入手：第一，提高城乡居民的收入，提高最低工资水平，使城乡居民的收入能与经济增长和劳动生产率的提高相适应。第二，调节收入分配。要限制高收入者的收入，包括国有企业和国有金融企业高管人员的收入，要增加中等收入者比重。第三，建立健全社会保障制度。第四，保护合法收入，取缔非法收入。
　　在收入分配中，特别应把握好三点：首先，要为所有人创造一个学习、就业和创业的均等机会和条件，让他们在同一起跑线上起跑。其次，要关心困难群体生活。如果困难群体生活状况得以改善，那么整个国家群众生活状况也就得以改善。第三，要重视财政和收入分配制度的改革，使共同富裕建立在制度的基础之上。

　温家宝首提房价收入比 业内预计房价跌幅二成

　　"房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。"3月14日，国务院总理温家宝关于房价的表态一出，股市应声而跌，午后地产股冲高受阻，房地产板块大跌4.59%，万科、保利、招商地产等大盘股午后盘中跳水，分别下跌2.7%、3%、 4.08%；荣安地产、合肥城建等下跌均在9%以上。

　　同日据新华社报道，温家宝在回答中外记者提问时称，合理房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。

　　北京中原地产市场总监张大伟分析称，从2010至今，"房价合理回归"的表述曾多次出现在政府工作报告中。

　　依此标准，国内绝大部分城市房价远未回归合理。中原地产等机构人士对本报指出，房价在目前的基础上再下跌10%-20%，才可能是一个合理的水平。

　　中国人民大学经济学院副院长刘元春援引该院所做房地产市场预测报告称，全年房价调整幅度会低于25%。

　　高企的房价收入比

　　"房价收入比"，指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力。

　　易居房地产研究院高级研究员苏艳向本报介绍， 2009年新建商品住宅价格大涨25%，房价收入比立即蹿升至8.03；而发达国家房价收入比一般维持在3-6之间。

　　其后随着房地产宏观调控政策日趋严厉，多个城市房价收入比出现下跌，但绝大部分城市房价依然远超合理价位。

　　苏艳以北京为例。目前北京郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平米左右，总价约180万；而据北京统计局数据显示，2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，以三人户家庭计算，年收入在12万元左右。"这意味着，房价收入比达到了15以上"。

　　北京中原地产市场总监张大伟称，考虑到国内的实际情况，比如购房者对居住支出容忍度非常高，国内土地最高使用年限为70年，以及目前首套房7.05%偏高的贷款利率（欧洲等在1%左右），一线城市合理的房价收入比应该在12左右。

　　在此基础上，张大伟认为，如果采取房价下降10%-20%，居民收入增加10%-20%，这样也可以实现房价收入比的合理回归。

　　衡量房价回归合理，除了房价收入比外，世联地产董事长陈劲松对本报称，房价/租金回报正常化也是一个指标，就是使得租金回报赶得上通货膨胀或者是略低一点。

　　"如果用这个指标看，中国目前一线城市房价普遍不合理，尤其是豪宅更不合理。因此价格下跌要有一个很痛苦的过程。"陈说。

　　银行让利

　　中原地产华北区总经理李文杰反问，现在高层提出房价回归合理，有没有同时说房贷利率要回归合理？要不购房人不是又将房价下降的钱又都给了银行？

　　对此中房指数华东总经理陈晟直陈，开发商和银行都从房地产市场里获得了相对多的利益，其对以行政手段为特征的限购等，难免会有一定抵触，故会有呼吁放松限购调控，增加房地产信贷业务的动机。

　　从去年来看，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍，首套房的购房成本也大大增加楼市调控带来的降价利好，反而成为银行的利润。

　　"这或许也是在2011年银行行业利润创历史新高的主要原因之一。"中房指数华东总经理陈晟说。

　　"2012年房贷政策应该针对首套房刚需有更加定向的优惠。"张大伟支持银行贷款向首套房倾斜：否则即使开发商降价了，房贷利率上升，购房者反而要承担更多成本。

　　同样是在两会期间，央行副行长刘士余透露，今年银行业要确保首套房实行差别化利率优惠；守信企业开发的普通商品房资金贷款将给予开闸。

　　另一方面，张大伟说，房价的跌幅，也将会综合考虑到银行等各种利益主体的承受力。

　　张指出，虽然银监会领导多次表态，房价下降50%对银行影响不大，说明房价有较大下降空间。但需要注意的是，占比较高的开发贷（多以土地和在建工程做抵押，关联地方和银行两者的利益）风险比较大。

　　"故房价跌幅也许不会很大。房价继续下调20%以内应该是各方相对能够承受的合理范围"。

　　房企高利润终结

　　地方和银行很纠结，但开发商们似乎早已洞悉前路，行动越来越果断。

　　进入3月，保利地产、招商地产、中海外、龙湖、华润等开发商在各个城市发起了新一轮降价促销。

　　本报记者调查发现，去年以来，领衔降价的开发商多为中海外、保利地产、华润置地、招商地产、绿地集团、越秀地产等央企和地方国企，个别项目的降价幅度超过2008年。

　　以招商地产为例，去年以来的资产周转率明显提速，各个楼盘降幅明显。

　　陈劲松说，高周转必然会以牺牲利润率作为代价。3月13日，万科年报显示，2011年万科的结算净利率为15.01%，较2010年微降0.51个百分点。万科董秘谭华杰表示，预计今年公司净利润率还将下降。

　　广州一家大型房企高管对本报记者透露，公司有个别项目仅以成本价销售，但用其它项目的利润来平滑这些项目的微利和可能带来的亏损。

　　中国房地产学会秘书长顾云昌近期称，房地产行业利润远远高于社会的平均水平。

　　申银万国近期报告直陈，过去依靠房价上涨带来的行业高利润时代将逐渐终结，预计2012年房地产行业的毛利率将降至20%左右。

李稻葵：股市或许是误读了温家宝总理的意思

　　针对今日股市大幅下跌，地产股率先下跌，清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵晚间在央视表示，今天股市也许是误读了温家宝总理的意思。

　　李稻葵说，总理的意思是房地产调控的目标是使得房价和收入匹配。但这件事并非短期1年之年或半年内要完成。因为房价上涨是过去几年或者十年形成的。这么一个长期出现的病状，怎么可能在1年内解决呢？

　　李稻葵认为治病需要一个过程，市场把总理的说法解读称短期就要房价迅速下降，这并不是实事求是的。市场可能没有看到的是，总理说房价要降，收入也要调(上调)。它是一个降一个升，这两个过程使得房价比较合理。

　　李稻葵表示，中国是名义GDP增长10%以上的经济体，在这个经济体里面，名义收入，就是老百姓工资、其它收入也好，总之是上升的。所以不能靠短期内挤房价这个方式达到调控的目的。也要看到中长期收入也在上升，这本身也是调房价的一个过程。

　水皮：调控政策加快房产泡沫破灭

　　3月14日上午温家宝总理在十一届全国人大五次会议记者会上表示，"房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。"

　　对此，凤凰网房产及时连线了著名财经评论家、华夏时报总编辑。他表示，房价从2003年到2012年间大致是锲子形上升的走势。房地产开发商现在不担心资金链紧张，因为资金的杠杆效应是5倍，08年之前是3倍。房价未来想合理回归难度仍然很大。当前的调控政策不能阻止楼市泡沫的发展，而只能是促进泡沫的破灭。

　　楼市调控始自2004年

　　水皮先生告诉凤凰网房产，2003年房地产市场开始预热，央行出台了信贷政策来进行宏观调控，但是中央部委意见不一致导致建设部出台促进房地产发展的文件。调控楼市的共识在2004年初形成，但并没有直接针对房地产行业，而是调控房地产上有几个行业：钢铁、水泥和电解铝。2005年时任国务院副总理曾培炎在上海提出要调控房地产，但是奥运经济使得房地产价格一路上涨，北京楼市也是从2005年开始一路飙升的，持续到2008年。

　　2007年底开始从紧的货币政策，重点落到了房地产身上，在2008年也见到了效果，绿城[简介 最新动态]中国当年差点死掉，在上海、浙江和深圳等地出现了中介倒闭的情况。但世界金融危机又打断了这一进程，中央开始了4万亿刺激内需的投资，货币政策也从从紧转向适度宽松，房地产开发企业的注册资本金比例从30%下调到20%，相当于房地产资本市场的杠杆效应从3倍上升到5倍。这一政策到今天也没有改变过来，所以开发商不担心资金链断裂，因为他自己的杠杆效应是放大的。在次背景下，2009年房价又开始飙升，当年房地产销售达到6万亿，占全国社会消费品零售总额的一半。

　　2010年4月开始宏观调控，第二轮大规模房地产调控开始，并且一直持续到现在。不管是国八条、国十条等本质上是一样的，那就是第一信贷从紧，第二购房从紧。但是中央的政策到地方的落实是有问题的，因为中央的调控目标是相对比较虚和软的东西，而地方的财政收入则是很现实的。

　　房价收入比在中国不合理

　　在回答凤凰网房产关于温家宝总理说回归合理的房价收入比时，水皮先生表示，房价收入比以及投资收益比这两个指标历史证明是不合理的。中国作为发展中国家与欧美发达国家社会背景是不一样的。中国已经形成祖孙三代合力买一套房的阶段，人口增长还在继续，城镇化还在进行中。

　　建议立法禁止投资炒房

　　水皮先生表示，房地产作为投资品的存在要做出限制，对消费品和自住要给予支持。像新加坡提出一个人要一个老婆，两套房子，三个孩子，四个轮子以及五位数的收入。房子不是用来作投资用的，尤其是中国人口多、耕地少这样的国家。建议立法禁止作为投资来炒房。

　　房价回归到合理区间难度很大

　　房地产本身泡沫还没有大道自身难以为继的程度，如果有，那它自身就会破。当前的调控政策不能阻止楼市泡沫的发展，而只能是促进泡沫的破灭。

"房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。"3月14日，在"两会"举行的中外记者会上，温家宝总理重申地产调控不能放松，并且强调："如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。"而昨日房地产个股也出现集体跳水，整个房地产板块中，仅有两家公司飘红，整个板块下跌5.03%。

　　当天收盘时，房产股的暴跌也拉低大盘，使其一路下行，当天沪深两市有超过95%的上市公司股价均以下跌收盘，上证指数报收2391.23点，跌64.56点，跌幅2.63%，失守2400点，深成指跌幅更是超过3%。而在房地产板块中，多只个股下跌超过9%，其中荣安地产(000517.SZ)下跌9.95%、合肥城建(002208.SZ)下跌9.82%、中茵股份(600745.SH)下跌9.64%。

　　此前，某经济学家抛出"不排除在今年下半年经济增长速度进一步下滑的时候，政府为保增长而放弃房地产的调控政策，随之而来的将是房价的新一轮报复性上涨"的言论，而此言论曾一度引起市场对房地产宏观调控可能"放松"的猜想。不过，温家宝总理昨日的答记者问再次打破了这一猜想。

　　对此，分析人士指出，房地产股在官方表态后下跌实属"意料之中"，这打破了人们自今年以来对房地产宏观调控可能"放松"的猜想。

　　而一家私募投资者则对记者表示，从目前的房地产投资来看，增长速度还是不错，不会大幅下落，目前的状况和2008年完全不一样，现在中央政府有保障房的措施，持续目前的房地产宏观调控不会使房产投资大幅下滑，这种情况下，希望房地产宏观调控放松基本不现实。另外，该私募人士也认为："由于目前房地产公司开始降价，许多地产公司一季报业绩会很难看，甚至有些公司将出现亏损。"

　　某证券分析师也认为，官方对"调控不能放松"的表态对房地产板块无疑是个"利空消息"，难免令市场出现恐慌情绪。但分析也认为，此次暴跌应只是短期现象，投资者不应过分悲观，中国股市中长期走势应值得看好。

昨天的大跌股民伤的不轻